Девочке по имени Эстер Саммерстон приходится расти без родителей, ее воспитанием занимается лишь крестная мать, мисс Барбери, весьма холодная и суровая дама. На все вопросы о матери эта женщина отвечает Эстер только то, что ее рождение стало для всех настоящим позором и девочке следует навсегда забыть о той, что произвела ее на свет.
В 14 лет Эстер теряет и крестную, сразу после погребения мисс Барбери появляется некий мистер Кендж и предлагает юной девушке отправиться в учебное заведение, где она не будет знать ни в чем недостатка и должным образом подготовится к тому, чтобы в дальнейшем стать настоящей леди. Эстер охотно соглашается отправиться в пансион, где встречает по-настоящему добрую и сердечную воспитательницу и приветливых товарок. В этом заведении взрослеющая девушка проводит шесть ничем не омраченных лет, впоследствии она нередко с теплотой вспоминает этот период жизни.
По завершении образования мистер Джон Джарндис, которого Эстер считает своим опекуном, устраивает девушку на роль компаньонки к своей родственнице Аде Клейр. Ей предстоит отправиться в имение Джарндиса, известное под наименованием Холодного дома, а ее спутником в этом путешествии становится симпатичный молодой человек Ричард Карстон, состоящий в родстве с ее будущей работодательницей.
У Холодного дома мрачная и печальная история, однако в последние годы опекун Эстер сумел придать ему более современный и приличный вид, и девушка охотно начинает хозяйничать в доме, опекун от души одобряет ее усердие и проворство. Вскоре она привыкает к жизни в поместье, знакомится и со многими соседями, в числе которых оказывается и знатная семья по фамилии Дедлок.
В то же время юный Уильям Гаппи, не так давно начавший работать в адвокатской конторе мистера Кенджа, принявшего ранее участие в судьбе Эстер, встречает эту девушку в имении и сразу же очаровывается привлекательной и в то же время весьма скромной мисс Саммерстон. Заглянув несколько позднее по делам своей компании к Дедлокам, Гаппи замечает, что надменная аристократка леди Дедлок кого-то ему напоминает.
Прибыв в Холодный дом, Уильям признается Эстер в своих чувствах, но девушка наотрез отказывается хотя бы выслушать молодого мужчину. Тогда Гаппи делает ей намек на то, что она внешне похожа на миледи Дедлок, и обещает обязательно узнать всю правду относительно этого сходства.
Расследование поклонника Эстер приводит к тому, что он обнаруживает письма некоего человека, умершего в самой убогой комнате и похороненного в общей, предназначенной для самых бедных и обездоленных людей могиле. Ознакомившись с письмами, Уильям понимает, что покойный капитан Хоуден имел в прошлом любовную связь с леди Дедлок, в результате которой родилась девочка.
Гаппи пытается побеседовать о своих открытиях с матерью Эстер, однако аристократка держится крайне холодно и демонстрирует, что не понимает, о чем говорит этот человек. Но после того как Уильям ее оставляет, леди Дедлок признается самой себе в том, что ее дочь на самом деле не умерла сразу после рождения, женщина уже не в силах сдержать охвативших ее эмоций.
В Холодном доме на некоторое время появляется дочь ушедшего из жизни судьи, Эстер заботится об осиротевшей девочке, ухаживает за нею во время заболевания ребенка оспой, в результате чего также становится жертвой этого тяжелого недуга. Все обитатели имения стараются, чтобы девушка не увидела своего весьма испорченного оспой лица, а леди Дедлок тайком встречается с Эстер и рассказывает ей о том, что приходится ей родной матерью. Когда капитан Хоуден в молодые годы оставил ее, женщину убедили в том, что ее ребенок родился мертвым. Но в действительности девочка оказалась на воспитании ее старшей сестры. Супруга аристократа умоляет дочь не сообщать никому правды, чтобы сохранить привычный для себя образ жизни и высокое положение в обществе.
В Эстер влюбляется молодой доктор Аллен Вудкорт, происходящий из бедной семьи, матери было весьма нелегко дать ему медицинское образование. Этот мужчина весьма симпатичен девушке, однако в английской столице у него нет никаких возможностей для того чтобы прилично зарабатывать, и доктор Вудкорт при первом же случае отправляется в Китай в роли корабельного врача.
Ричард Карстон начинает работать в юридической фирме, однако его дела складываются не лучшим образом. Вложив все сбережения в расследование одного старинного дела, связанного с семьей Джарндис, он лишается не только средств, но и здоровья. Карстон вступает в тайный брак со своей кузиной Адой и почти сразу же уходит из жизни, не успев увидеть их ребенка.
Тем временем некий хитрый и ловкий стряпчий Талкингхорн, алчный и беспринципный человек, начинает подозревать леди Дедлок в хранении неблаговидных секретов и приступает к собственному расследованию. Он выкрадывает у Уильяма Гаппи письма покойного капитана Хоудена, из которых ему все становится ясно. Рассказав в присутствии хозяев дома всю историю, хотя речь якобы шла о совершенно другой женщине, юрист добивается встречи с миледи наедине. Адвокат, преследуя собственные интересы, уговаривает леди Дедлок продолжать скрывать истину ради спокойствия мужа, хотя дама уже готова уехать и навсегда покинуть свет.
Эстер принимает решение поделиться тайной со своим опекуном. Тот воспринимает слова девушки с пониманием и теплотой и вскоре предлагает ей действительно стать полноправной хозяйкой Холодного дома. Эстер с радостью соглашается, но в процессе подготовки к свадьбе случается трагическое происшествие.
Юрист Талкингхорн меняет свои намерения, он угрожает леди Дедлок в самом скором времени рассказать обо всем ее супругу. На следующее утро обнаруживается труп этого человека, и основной подозреваемой становится миледи. Но в итоге улики указывают на горничную французского происхождения, служившую в доме, и девушка оказывается под арестом.
Мужа леди Дедлок сэра Лестера, который не в состоянии вынести обрушившегося на семью позора, разбивает сильнейший удар. Его супруга убегает из дома, полиция пытается разыскать женщину вместе с Эстер и врачом Вудкортом, вернувшимся из экспедиции. Именно доктор Аллен и находит близ кладбища уже скончавшуюся леди Дедлок.
Эстер болезненно переживает смерть столь недавно обретенной матери, но затем девушка постепенно приходит в себя. Мистер Джарндис, узнав о взаимной любви между Вудкортом и его подопечной, решает поступить благородно и уступить дорогу врачу. Он также обустраивает для будущих молодоженов небольшое поместье на территории графства Йоркшир, где Аллену предстоит заниматься лечением бедняков. В этом же имении затем поселяется и овдовевшая Ада с маленьким сыном, которому она в честь покойного отца дает имя Ричард. Сэр Джон берет под опеку Аду и ее сынишку, они переезжают к нему в Холодный дом, но часто навещают семейство Вудкортов. Мистер Джарндис навсегда остается ближайшим другом для доктора Аллена и его супруги Эстер.